華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 北京報(bào)道

　　房貸利率漲了，或許讓許多潛在的購房者一時(shí)有些“猝不及防”。主流房貸利率在過去一年連續(xù)下調(diào)剛剛接近歷史低點(diǎn)不久后便出現(xiàn)了回升。《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，近期，包括杭州、福州、南京、蘇州、長沙等在內(nèi)的多個(gè)城市房貸利率下限出現(xiàn)上調(diào)，且部分城市上調(diào)幅度一度達(dá)到20個(gè)基點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房貸利率持續(xù)下跌的可能性較小，銀行上調(diào)房貸利率是在平衡成本和收益后作出的選擇，這也是當(dāng)前銀行的主流心態(tài)。同時(shí)，房貸利率上調(diào)也與市場有關(guān)。10月份至11月份，在一攬子樓市政策的發(fā)力之下，重點(diǎn)城市住宅成交量重新站上高點(diǎn)。

　　部分城市上調(diào)房貸利率下限

　　“很突然，杭州這邊目前首套房貸利率下限是3.1%。11月份以來，杭州的房貸利率下限經(jīng)過了兩次調(diào)整，先是從2.9%上調(diào)至3.0%，然后再上調(diào)至3.1%，一共上調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)。”12月3日，杭州的一位房產(chǎn)中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

　　除了杭州之外，無錫的一位房產(chǎn)中介也對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“接到了消息，二套房貸利率從此前的3.05%上升至3.3%。我們也覺得很突然，但是房貸利率本身就是會(huì)變化的，可能不久之后還會(huì)回調(diào)。”

　　年內(nèi)，“房貸利率之錨”5年期以上LPR出現(xiàn)過3次較大幅度的下調(diào)，累計(jì)降幅達(dá)到了60個(gè)基點(diǎn)，最新的報(bào)價(jià)為3.60%。房貸利率的定價(jià)是各商業(yè)銀行在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，由于近年來樓市走弱，房貸利率的加點(diǎn)持續(xù)為負(fù)值。同時(shí)，為了進(jìn)一步降低購房門檻和成本，央行一度取消了房貸利率下限的硬性指標(biāo)，大部分城市的房貸利率以“2”字開頭。

　　“過去，銀行把房貸利率從低于3.0%上調(diào)到3.0%，主要是對(duì)沖LPR下調(diào)而作出的主動(dòng)回調(diào)。但此次部分城市房貸利率下限從3.0%上調(diào)至3.1%，客觀說明銀行房貸政策發(fā)生了一些新變化。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，目前，銀行投放房貸的主流心態(tài)是成本和收益需要平衡。一些銀行此前給出的優(yōu)惠利率總體在平滑線的極端位置，對(duì)于銀行而言，房貸利率再度下調(diào)的空間已然不大。

　　這或許也從側(cè)面印證了超低房貸利率或許難以持續(xù)，房貸利率也并非可以一直下調(diào)。在今年10月份，廣州就有多家銀行表示，要求商業(yè)房貸利率不得低于公積金貸款利率。彼時(shí)，在5年期以上LPR下調(diào)至3.6之后，廣州首套房最低房貸利率為2.6%，比2.85%的公積金貸款利率還要少25個(gè)基點(diǎn)，使得兩者之間出現(xiàn)倒掛。

　　“倒掛”現(xiàn)象或?qū)⒁l(fā)一系列連鎖反應(yīng)，使得銀行“開卷”低利率，增加貸款風(fēng)險(xiǎn)。例如，福州的銀行在上調(diào)房貸利率后便表示，上調(diào)房貸利率是銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則決定的，并非政策收緊。

　　一線城市率先釋放回暖信號(hào)

　　上述杭州的房產(chǎn)中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“目前市場表現(xiàn)剛剛好于上半年，擔(dān)憂房貸利率上調(diào)會(huì)讓購房者在買房時(shí)再度猶豫不決。已經(jīng)有正在溝通的客戶詢問，到底是及時(shí)買房比較好，還是再看看后面的市場走勢。”

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，自“9·26新政”之后，10月份、11月份重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場熱度明顯升高。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，百城二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月份收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市二手房價(jià)格跌幅進(jìn)一步收窄至-0.07%，深圳、成都、烏魯木齊等城市二手房價(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲，打破連續(xù)7個(gè)月全面下跌的局面。

　　成交量方面，數(shù)據(jù)顯示，前11月，百城新房銷售面積同比下降約24%，但11月份同比增長約15%，延續(xù)10月份的改善態(tài)勢。二手房市場持續(xù)活躍，11月份重點(diǎn)20城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長11.7%，同比增長達(dá)到26.3%。

　　值得關(guān)注的是，一線城市在9月底發(fā)布的一系列放松限購的政策的確行之有效，使得一線城市在此輪復(fù)蘇行情中起到了“領(lǐng)頭羊”的作用。數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市二手房成交量同比增長65.8%。以北京為例，11月份，北京新房成交面積約60萬平，同比增長約20%；二手房成交則超過1.8萬套，環(huán)比增長近10%，同比增長約50%，成交套數(shù)創(chuàng)去年4月以來的月度新高。

　　市場的表現(xiàn)或許也是銀行考量如何為房貸利率定價(jià)的一大因素。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“銀行上調(diào)房貸利率下限也與市場回暖有關(guān)。當(dāng)前各地房貸申請量增加了，銀行房貸投放的壓力也少了很多。”

　　不過，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，目前，盡管房貸利率有所調(diào)整，但依舊是處于相對(duì)偏低的水平，各地購房者還是要積極爭取，享受到歷史最寬松的房貸政策。

　　多宗百億元地塊成交

　　在前幾個(gè)月一攬子政策的影響之下，中指研究院方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，當(dāng)前需求端政策已經(jīng)較為寬松，居民購房首付比例及貸款利率已經(jīng)達(dá)到了歷史最低，限購政策也處于自實(shí)施以來最寬松的階段，預(yù)計(jì)隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績，加大推盤力度，12月份的樓市將保持一定活躍度。

　　9月份、10月份房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)是放松限購和降低房貸利率，促進(jìn)剛需快速入場。進(jìn)入11月份、12月份之后，政策的行使方向轉(zhuǎn)為降低房地產(chǎn)交易中的各類稅費(fèi)，例如契稅、增值稅等，促進(jìn)改善性住房的成交。

　　伴隨著房地產(chǎn)的建設(shè)方向轉(zhuǎn)向“好房子”，改善型住房普遍集中在新房市場，而新房的價(jià)格則與地價(jià)相關(guān)。《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，近期，重點(diǎn)城市的土拍可以用“如火如荼”來形容。11月份，成都出讓的地塊中，有兩宗地塊的溢價(jià)率分別達(dá)到46.1%和44.4%。隨后，杭州的3宗地塊溢價(jià)率均突破30%。

　　11月29日，北京酒仙橋組團(tuán)地塊成交，總成交價(jià)達(dá)到153.3億元。12月2日，深圳粵海街道地塊成交，其由中海和華潤聯(lián)合體競得，總成交價(jià)為185.1億元，溢價(jià)率達(dá)到46.3%。中指研究院分析師孟新增對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“短期來看，房企仍保持投資聚焦、精準(zhǔn)投資的戰(zhàn)略，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度尚在，核心城市土拍或繼續(xù)溫和修復(fù)，但分化現(xiàn)象仍將延續(xù)。”